如何實現從商業地產到特色文化旅游小鎮跨越?

來源:未知 網絡 2020-04-03 14:40

各地文旅中心區項目如雨后春筍般涌現,但是真正能具有借鑒意義的并不多,位于云南楚雄的彝人古鎮項目也許是個例外。從2006年建成至今獲得好評如潮,當地一位開發者工作的三分之二以上的時間是用來接待全國各地的政府考察團。彝人古鎮是如何做的呢?

始于商業地產

每晚8點40分,如果沒有意外,在云南楚雄市彝人古鎮的中央廣場,都會有一場以彝族人“祭火”傳統為背景編排的“祭火大典”儀式。該儀式已成為彝人古鎮最具特色和吸引力的文化旅游項目之一。

2012年,彝人古鎮的游客突破了720萬人次,不但使得古鎮自身作為一個景點,成為“昆明-大理-麗江”這一旅游黃金線的一個亮點,而且,也使得楚雄州的旅游業發展進入一個全新的發展階段,并基于彝人古鎮的旅游集散功能,進一步挖掘彝族文化,打造文化旅游名州。

從2004年開始啟動彝人古鎮的開發,8年來,一個被開發方自稱為“無中生有”的古鎮,在經歷了一系列充滿偶然性和必然性的轉折之后,已經變成了集文化景區、旅游集散地、主城區的衛星城、商業綜合體等多種功能于一體的特色小城鎮——除了連年攀升的旅游人口外,還集聚了3500戶、1.5萬人的常住人口。

在很多前來考察的地方主政官員看來,彝人古鎮不僅暗合了今天引發熱議的中國新型城鎮化的發展,而且,通過對這個項目的分析和解讀,其背后所體現的古建新生、文化敬畏、商業地產開發、特色旅游景點打造、產城互動發展等發展邏輯,更是為其所在地區的發展轉型帶來很多想象空間。

也正是在此背景下,陸學偉及其率領的偉光匯通公司,也希望能夠在彝人古鎮開發的經驗和教訓指導下,實現類似的文化旅游古鎮在全國合適地點的“復制”。并認為,這與當下中國社會在經歷了多年快速發展沖擊后越來越表現出的對中國傳統文化的回歸思潮,一脈相承,盡管在這樣的復古但不完全仿古的古鎮開發道路上,勢必會伴生一系列爭論。

“今天的古鎮是無中生有,但50年、100年以后,就是文物”。陸學偉說。

站在彝人古鎮最南端牌樓下的街道上,向北遠眺,并不能看到古鎮最北端修建的壯觀的城門。因為,盡管從古鎮沙盤上看,從牌樓到北城門一線,大體上可算作古鎮中軸線,但是,這條中軸線并不直,而是在中間出現了一個明顯的轉彎。這顯然與中國傳統城市規劃布局中對中軸線的尊崇不太一致。

這被認為彝人古鎮在城市規劃中的遺憾之一。而這個遺憾的背后,很鮮明的體現了彝人古鎮發展歷程中一個極具象征性的開發邏輯的轉變。

在彝人古鎮開發前,該地塊上散落分布著幾個小村莊,世代與穿行而過的龍川江安靜相伴,一直到2004年,都沒有進入到政府開發的重點區域,以至于被偉光匯通的執行董事沙翠梅形容為,“到了天黑,給多少錢出租車都不去”的地方。

而且,當時楚雄的旅游面臨的情況是,這個云南省唯一的彝族自治州,如同這個古老的民族一樣,在諸城繁榮之下卻一直孤獨地存在著。

“當初絕沒想到古鎮是現在這個樣子,只是將它定位為一個商業地產項目。沒想到幾年后,這里能變成一個旅游景區!”曾經在這里主政的一位官員感慨地說。

這從彝人古鎮的規劃布局的變化也能看出來。南大門是彝人古鎮發展的起點,由此門向北,道路兩側分布著項目一、二期完工的仿古建筑。與此后開發的幾期不同,這些建筑多設計為商住一體的建筑格局,底層是商鋪,二、三層為住宅。

“當時的規劃并沒想到后來有這么大的延伸”,參與彝人古鎮最初規劃設計的工程師邢爾林告訴記者,“商住區域未分,一方面給商戶和入住者造成不便,也給古鎮的運營管理帶來阻力。如果作為一個小商業地產項目,這種設計并沒有太大問題,但如果按照現在的規模和體量,并且考慮到彝人古鎮目前的發展運營定位,局限性就顯現出來了。從第三期開始,有針對性的進行了很多調整。”

不過,即使存在這樣的遺憾,也并沒有影響古鎮第一、二期開發在商業回報上帶給開發方的驚喜。

2005年4月,項目一期開始動工。第二年七月時值彝族火把節,古鎮正式開放運營,不僅吸引了本地大量商客,來自省內周邊城市的投資者也將目光聚焦于此。

今天,彝人古鎮的開發者用“摸著石頭過河”來形容古鎮的開發思路演變。但在陸學偉看來,當初他之所以敢于選擇在那樣一個看似毫無前途的地方開發以古建筑為設計特色的商業街,還是有其邏輯的,并且一直深刻影響著今天偉光匯通在全國其它地方進行類似的古鎮項目開發的選址。

陸學偉認為,項目所在地的經濟總量、區位因素、旅游資源和投資環境是一個古鎮開發選址的重要考量標準。

此外,昆明、大理、麗江等城市旅游產業發展的提速也讓楚雄的區位優勢得以突顯。

配套大旅游

從彝人古鎮第三期開始的拓展區域可以看出,該項目一、二期的順利發展,不但給開發企業帶來了更大的信心,而且,也讓當時的楚雄市政府看到了這個項目作為商業地產之外的更豐富的可能。所以,從項目定位和空間拓展的方向選擇上,都給予開發方大力支持。

也正是在此背景下,陸學偉和自己的合作伙伴開始受到云南旅游業發展的啟發,將目光放在楚雄之外,從“昆明-大理-麗江”一線的火熱的旅游線路出發,大膽的提出了通過彝人古鎮項目,打造一個新的旅游景點和集散地。這不僅可以擴大彝人古鎮作為商業地產項目的運營空間,而且,如果做得好的話,完全有可能將楚雄的旅游資源順利納入到“昆明-大理-麗江”這一旅游環線上去,從而根本上改變楚雄旅游資源困乏、旅游業發展被邊緣化的境地。

應該說,這樣的定位并非沒有依據。從地緣層面考察,昆明到大理的距離約360公里,大理與麗江約為180公里,這樣的旅游環線構成在缺失楚雄的情況下并不平衡。而打造成這條黃金線路的中轉站,對楚雄而言有著得天獨厚的優勢。

陸學偉說,如果沒有對“昆明-大理-麗江”一線旅游市場的判斷,就不會有彝人古鎮后來的從商業地產向一個更綜合的發展目標的轉變。在這個轉變中,從一開始就有意將彝人古鎮依托這一黃金旅游環線來發展。

基于此,從項目第三期開始,彝人古鎮在地理上不斷向北延伸,并且呈現商業區和住宅區分離的空間格局。同時,在古鎮內營建彝人部落特色街區,組建演出團隊,每晚進行“祭火大典”演出,開發酒店、客棧區,為打造一個真正的旅游商業綜合體和集旅游景區和集散地為一體的綜合性業態,提供更現實的可能。

而這也使得彝人古鎮在招商和銷售步入尾聲時,該項目的地產屬性逐漸淡化,在傳統的“昆明-大理-麗江”這一旅游線上,正式形成了一個的新的旅游小城鎮,并發展到越來越多的游客和旅行團體主動到古鎮,并在這里留宿和購物。

數據顯示,截至2012年,這個占地3161畝、總投資32億元、歷經七期開發完成的國家4A級景區,年接待游客量由2007年的130萬增長到720萬人次。

于是,彝人古鎮不僅是一個景點,而且,更是一個功能完備的旅游集散地。而且,對古鎮所在城市楚雄而言,此時的彝人古鎮,也不再僅僅是開發方的一個商業項目,更逐漸開始承載了一個以煙草為支柱產業的西南小城優化產業結構、帶動經濟轉型的載體。古鎮對楚雄當地包括旅游在內的多個產業發展的影響將進一步得以體現。

多年后,陸學偉在回顧彝人古鎮的發展過程的時候坦承,正是基于彝人古鎮依托大旅游所進行的發展開拓的經驗,使得偉光匯通在進行其它省區和城市古鎮項目的拓展中,對周邊大旅游資源的發掘和評估,成為古鎮選址過程中最重要考量之一。

而且,比彝人古鎮更進一步的是,新的古鎮項目的開發,偉光匯通不僅提出在旅游線路上依托于周邊的旅游資源,并進一步涉足項目所在地核心景區的運營,以此保證古鎮前景的涵養,使景區和古鎮相輔相成,形成大景區的戰略格局。

特色小城鎮之路

經過近10年的發展,彝人古鎮已經成為“昆-大-麗”旅游線上非常重要的一個特色旅游景區,更可貴的是,彝人古鎮已經成為依托文化旅游拉動楚雄當地產業發展、創造居民就業的一個重要引擎,已經成為楚雄市以彝族文化產業為核心的特色小城鎮。

當然,對于超過2平方公里的彝人古鎮的規劃和發展,并非沒有爭議,而且,爭議可謂伴隨始終。爭議之一是,作為一個標榜為以彝族文化為底色的古鎮,區內建筑在設計風格上并不十分統一,而是廣泛吸納了中國傳統建筑,尤其是明清建筑的風格,以及從北京四合院到云、貴、川等地高檔民居的設計樣式。

對此,彝人古鎮的開發方的解釋是,以土掌房和閃片房為代表的彝族傳統民居建筑不能滿足現代旅游業對餐飲、住宿和商業建筑的標準要求,過于強調建筑形式上的統一,會對古鎮在旅游、商業、居住等方面帶來傷害。

而且,一個更現代的邏輯是,建筑是一種形式,在尋求形式即內容的同時,更重要的是讓文化內涵變得豐盈。畢摩來了,這里就變成一個實實在在的彝族村。

也正是在此邏輯下,位于古鎮核心地帶的彝人部落較多的參照了傳統彝族村落的建筑設計,以及建筑功能的安排,比如畢摩居住的房間,蘇尼房,蘇尼的神壇,還有典型的彝族村落的姑娘房等。

更直接的例子是,整個“祭火大典”的核心人物魯成雄,是開發方專門到彝族村落邀請來的第十三代畢摩。畢摩文化是彝族文化中的核心部分,在彝族人心目中,畢摩有著特殊的地位,是彝族文化的守護者和精神象征。

在彝人古鎮的運營方偉光匯通公司看來,只有畢摩來到了這里,古鎮才能真正的算是堅持了彝族文化的底色,盡管,在彝人古鎮的建筑規劃時,已經充分考慮了對彝族民居的規制和色彩方面的尊重和借鑒。

除了畢摩以外,還有一群人因彝人古鎮的建設使其命運發生了改變。據彝人古鎮商貿公司管理層介紹,在這里工作的90%員工來自于附近居民,同時,古鎮從開發到運營提供了約5000個就業崗位。一位客棧領班告訴記者,她每月的收入能達到2000元左右,普通客房服務員大概收入1500元,“比起原來在家種地,肯定好得多了。”

46歲的何菊是進駐古鎮的第一批商戶。2005年,她從楚雄州所轄大姚縣來到楚雄市,經過幾次小生意的失敗,最后帶著彝人古鎮的招商宣傳單和借來的3萬元,在“正在施工、滿地煙塵的古鎮里”租下了一間約200平方米的二層鋪面,白天主營雜貨,夜晚賣燒烤小吃。隨著彝人古鎮進入新的運營階段,她的主要客戶從工地工人變為游客,主營業務轉變為土特產銷售。八年后,她“有了兩套房子和一部車,還供了兩個女兒上大學。”最近,有人打算出8萬元轉讓費盤下這家店,何菊毫不猶豫地拒絕了,而讓她記憶猶新的是,僅僅四五年前,“這樣的店面轉讓費才一萬塊。”

何菊并非個例,更多彝人古鎮的商戶已完成了第一桶金的積累,因此而成功實現了城鎮化的過程。

“彝人古鎮的開發過程,本身就是楚雄地區城鎮化的一部分,而且,在這一過程中,為來到古鎮的人提供了就業,古鎮本身也建立了自身的產業體系。這種模式正是城鎮化過程中我們所需要的。”當時參與項目決策的楚雄州一位政府官員說。

事實上,這個總面積2平方公里、常住人口超過1.5萬人、商業產業鏈日趨完善的旅游古鎮,已從一個相對獨立于主城楚雄的旅游景區,成為一個以旅游商業為支柱的特色小城鎮。

對于此種轉變,上述官員指出,彝人古鎮目前扮演著旅游景區和旅游小鎮的雙重角色,而承擔著從開發到運營的偉光匯通,也從一個地產企業變成了一個新城鎮運營商的角色。

彝人古鎮的未來

今天的彝人古鎮,在迎來大量的游客和原著居民的同時,也開始迎來越來越多的參觀考察團,其中包括正在經歷城鎮化轉型的國內三四線城市的代表團。

云南匯通總經理趙志華告訴記者,他現在三分之二以上的時間來接待并與這些政府考察團座談。

“彝人古鎮的成功或許能給其他中小城市的城市和產業發展提供一個借鑒。”趙志華說。

而且,在其看來,古鎮之所以能夠形成今天這樣的集聚效應和輻射效應,一個很重要的原因是,古鎮從一開始就堅持了免門票的運營思路。

回過頭來看,彝人古鎮過往八年的發展,免去門票收費為古鎮的人氣聚集乃至整個楚雄旅游業發展帶來了巨大利好。為此,每年負責運營滇西旅游環線上數千萬游客的大大小小旅行社在線路設計上,越來越多的考慮在楚雄停留一夜。“而也就是這一夜,對楚雄的城市知名度和旅游產業都是極大的提升。”

昆明某大型房地產企業一專業人士對記者表示,“對于集旅游和地產雙重屬性的古鎮的運營,如果由企業主導,當前比較普遍的處理方式包括:一是由當地政府和企業共同管理,二是企業提供公共服務,政府購買,三是政府適當放寬并賦予企業更多的對古鎮的管理權限,或增加優惠政策甚至進行直接的補貼。”

如今,彝人古鎮已經實現基本的公共服務配套,社區衛生所、銀行都已進駐,與主城區的毗鄰也解決了古鎮居民子女的教育問題。只是,目前,環衛、道路、亮化、計生等更多的公共服務則由彝人古鎮物管公司暫管。

在此背景下,趙志華告訴記者,作為發揮著楚雄城市名片效應的彝人古鎮的運營企業,期待著政府與企業的第二次牽手,進而實現對古鎮的社區化管理。而這,直接牽涉到彝人古鎮可持續發展的未來。

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
女裝
70 - 150平米
1 - 3年
華東區
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
家電廚衛
50 - 100平米
1 - 3年
華東區
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